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惠州楼市的2021:调控威力渐显,市场加速“去泡沫”

惠州过去一年的房地产市场经历了与2020年截然不同的市场起伏。从高位的震荡波动到陡然转折、从土地备受追捧到频频流拍……2021年楼市这360多天的变迁,变幻莫测、跌宕起伏。

关注全年的市场发展进程,相关市场机构监测的数据显示,惠州去年全年成交新建商品住宅100089套、交易面积1073.2万平方米。与往年相比,同比滑落三成五,但放眼全省各地市,惠州稳居前三。

若将全年市场按运行时间连接成轴,过去一年的惠州楼市上下半场泾渭分明。在上半年,承接疫情市场下的翘尾行情,市场高位发展,供需两旺,土地市场竞争激烈,企业抢滩入市深耕;进入下半程的市场则拉出了一根直直的“下划线”,调控措施加码,个别行业企业突破崩盘临界值,市场迈入低位徘徊行情。

聚焦当前低位徘徊的市场环境,如何有效认知和理解?惠州市楼市相关行业专家提出可以进一步拉长市场的时间轴。行业过去多年极速狂奔的发展进程遇到了市场常规调控的坚定压实,积累的行业泡沫进入到了自我修正的临界极值。冒进的企业开始沉默休养生息、断臂求生,部分此前被挤压“观战”的地方国资和中小企业择机入市。

当下,后续市场如何发展成为行业各方主体关注的焦点,回看来时路无疑能够更有效地厘清重构的市场环境。在此,南方日报记者将细数2021年惠州楼市,回顾和梳理过去一年的市场变迁与故事,为购房者厘清迷雾,留下市场印记。

第1季度

翘尾市场延续发展 楼市销售高位波动

回顾2021年惠州楼市的发展历程,刚刚从疫情市场里稳步爬坡至交易市场高位的行业各方进入新年也无任何松懈。在“非必要不离惠,就地过春节”的倡议下,惠州楼市假期的淡季行情不再明显,楼市年初市场即保持高位运行。

据惠州市住建局发布的统计数据显示,2021年第一季度,惠州市新建商品房销售面积339.8万平方米,对比2020年同期210万平方米的交易规模,同比增幅超过六成。具体到各月度表现,1—3月分别交易新房:159.3万平方米(14861套)、68.2万平方米(6427套)、112.3万平方米(10528套),尽管在2月假期里出现明显下探,但市场交易韧劲十足。

新房交易市场的高位表现带来的便是土地市场的火热和调控环节的持续深化。

关注这一时期的土地市场可发现,从2021年1月4日招商蛇口地产溢价在金山新城片区拿地开始,惠州各个县区市场均快速进入到了土地交易密集期,仲恺高新区、惠阳、博罗等地均出现了多宗经营性用地竞夺的局面。

最为突出的场景出现在近年持续发力的博罗市场。在临近东莞片区的龙溪、石湾和园洲片区,继美的置业溢价53%,以超3亿元价格摘得龙溪地块后,励精置业3.6亿元拿下园洲地块溢价88.8%,奥晨集团5.8亿元竞得石湾商住地溢价113%,楼面地价更是从3535元/平方米一路飙升至8572元/平方米的历史新高位。

惠州楼市调控在这一阶段也得到了进一步的发展。在全市调控策略既定,坚定“房住不炒”定位,压实“三稳”目标的基础上,惠阳、大亚湾、博罗、惠东等各县区市场主管部门持续发力,集中发布了针对违规房地产企业、中介机构的惩处结果,动态高压规范行业企业经营行为。

不只是在终端的市场监管环节,在行业发展的顶层设计层面同样得到了有效优化。惠州市政府印发的住宅项目配套教育设施建设管理办法就有效破除了既有市场发展面临的配套设施的协同建设难题,明确企业配建策略和实施规范,从源头上确保了宜居社区构建的有序落实。

与此同时,城市融深融湾的脚步也再度跨出了大步子。在赣深高铁、广汕高铁建设不断迎来新进展,“丰”字交通轴线,“1”号公路加快推进的基础上,深汕高铁站线设置明确并破土动工,在惠州通过并站在惠阳、惠东设置站点,进一步强化了惠州追梦“双区”建设的进程。

第2季度

市场不均衡发展加剧 深化调控体系防范风险

从楼市的变迁过程来看,第二季度惠州楼市的发展可以说是前一阶段市场的翻版和加强。市场平稳运行,销售市场高位波动,行业各方热情高涨。

彼时的交易表现也体现着这一行情走势,2021年4—6月,惠州新房销售规模分别为:124.9万平方米(11685套)、96.6万平方米(9063套)和113.9万平方米(10669套),合计销售房源335.4万平方米,尽管相较于第一季度出现了微跌,但结合1月的翘尾市场表现,该周期的市场无疑更为稳定和厚实。

聚焦到具体的动态市场,自疫情发生以来,市场不断深化的不均衡发展势头在这一阶段也不断明显。惠城、仲恺和惠阳、大亚湾等城市核心片区仍旧成为了消费者的置业偏好板块。在不同的项目间,拥有更加优越区位、资源环境,以及品质和服务的产品同样更受欢迎。

随着城市产业项目不断被压实,城市的投资潜力持续被看好。在一季度企业抢滩择机入惠基础上,这一周期的市场企业同样表现饥渴,惠州北站、金山湖、博罗等片区推出的土地均受到企业的多轮竞夺。其中,既有首入惠州的合能集团耗资12.5亿元在北站新城高调拿地;也有中海、保利等巨头的深耕布局。

然而,与暖市相伴的还有部分企业的侥幸心理,扰乱市场稳定的因子持续存在。在这一背景下,惠州多部门联合部署的行业专项整治行动得以开展,4月和6月分别实施了两轮集中督导,新华联广场、国正天境湾、文澜公馆等项目遭到严厉惩处。

值得注意的是,在这一阶段,面对市场的发展,惠州市住房和城乡建设局党组书记、局长严戈科在4月12日接受南方日报、南方+记者专访时重申,惠州坚决落实“房住不炒”定位,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标,全力保障市场的平稳健康发展。

不只是表态层面言语坚决,从城市房地产市场领域的连环施策同样能感受到惠州的调控决心。除了专门印发规范楼盘人脸识别系统、规范销售信息公示要求等具体的经营行为指引,市政府层面陆续印发《关于惠州市住宅专项维修资金管理办法》和《惠州市商品房预售资金监督管理办法》,构建行业长效发展的规范机制,有效防范市场潜在风险。

当时,临近年中,城市梦想正在得到擘画。去年6月18日,惠州市自然资源局公示《惠州市国土空间总体规划(2020—2035年)》草案,未来的惠州将在城市功能、产业发展和生态保护等全方面发力构建现代花园城市。产业稳步夯实、人口持续引入,到2035年周期常住人口将达到约900万人规模。

第3季度

行业调控“加码”新政 市场低位徘徊运行

进入7月,惠州楼市步入2021年的下半程,高位运行的惠州市场突遇转折。与2020年疫情之下稳步“爬坡”终入高位不同的是,楼市遁入低迷周期。

“没有任何征兆的,市场的成交就突然间下降了,客户突然就不见了。”在彼时的跑盘采访过程中,惠州市场多名一线销售人员这样表达自己的困惑。其中一名金山湖项目的营销负责人称,尽管有行业声音认为是调控趋严、调控加码、信贷遇阻等,但这一情形其实早已发生,没理由市场突然间遭遇“滑铁卢”。

在即时的成交数据里表现得更为明显,去年第三季度(7月—9月),全市新建商品房销售共计231.9万平方米,具体到各月份则分别为:93.4万平方米(8624套)、71.2万平方米(6644套)和67.3万平方米(6184套),在上半年仍处于高位波动的基础上,在月度交易曲线图上毫无征兆地拉出了一条“下划线”。

纵观过去5年周期的市场,在“金九”周期的三季度连续低于100万平方米的交易值尚属首次。即使不考虑“金九银十”周期,持续3个月交易房源低于100万平方米的情况也仅有2020年的疫情“停摆”周期曾出现。

缘何如此?惠州市房地产业协会秘书长刘潇认为,这是一个量变引起质变的过程。她认为要将市场统一来看,在市场调控持续深化,交易秩序规范、金融市场、行业融资等各环节持续绷紧的背景下,行业的发展也面临着一个极值、一个临界点,超过这个点自然就是转折。

事实上,不只是市场在调控背景下的紧绷,在经历了长周期快速发展的市场环境后,企业面临着当下的行业新常态同样如此。在前期积累的重压负累下,面对市场的深化调整同样面临着一个临界极值,自我优化自我调整和防范风险。

关注到前三季度的市场表现,持续的高位交易伴随着持续性的行业专项整治,以及高位的土地交易竞夺,这同样引起了市场调控策略的质变表现。在前期反复动态施策督导和规范秩序基础上,8月9日,惠州市住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,“惠八条”出炉,惠州正式施策“限购”,惠阳大亚湾等重点片区暂停外地人购买二套房。

新政落地,楼市行情尘埃落定。尽管细看“惠八条”政策内容,无论是坚定“房住不炒”定位,完善房地价联动机制,还是价格备案管理和市场秩序规范,新政措施相对而言表现温和,但示范性效应远超实际的市场约束效力,与此同时,叠加光耀集团破产清算的信息,市场信心跌入谷底,市场交易迈入低位徘徊行情。

第4季度

行业企业遇困有序化解 楼市发展韧性十足

当前,2021年惠州楼市收官。惠州中原地产、世联行、惠民之家等数据监测平台陆续发布年度交易数据,参照惠民之家数据,惠州过去一年新建商品住宅成交规模1073.2万平方米(100089套),同比跌幅约35%。月均成交数则仅为89.4万平方米(8341套)。

综合前三季度共计约907.1万平方米的交易表现,对比全年的交易规模,在刚刚过去的2021年四季度市场销售无疑跌落到谷底。数据显示,在10月—12月,全市各月度新房交易数据分别为:49.6万平方米(4517套)、59万平方米(5472套)、57.6万平方米(5415套),共计166.2万平方米,表现出了与往年翘尾市场截然不同的行情。

尽管如此,2021年的惠州楼市在全省范围内仍然处于前列。据监测全省各地级市相关机构发布的楼市年度交易数据显示,全省仅有广州、佛山和惠州三城新房交易值突破了千万平方米规模,惠州位居前三位。

“尽管跟自己比滑落明显,但从全省仍可以看到惠州市场的韧性,行业交出的年度成绩单也并不差。”惠州楼市评论人余鹤皋称,市场下行,企业遇困,楼市交易高位滑落这些都是大环境,全国范围内都面临着这样的基础面。

余鹤皋针对市场上出现的看衰城市发展的声音直言属于哗众取宠博关注的行为。他介绍,在目前的市场环境下,尤其是恒大、新力等企业遇困的背景下,企业都处在自我去泡沫和自我修正的过程,企业不拿地不是不看好,而是心有余而力不足。

在土地市场的这种表现最为强烈,对比上半年持续火热的竞夺局面,下半年的惠州土拍市场则表现冷静,除村企、旧改等地块顺利交易,多宗经营性地块出现流拍局面。同时,市场自我修正功能也在加速运转,雷同于企业销售遇阻降价促销的逻辑,政府挂牌土地也随市场竞价热度的降低出现了局部回落。

值得注意的是,这样的市场环境和推地策略也给了国资趁机入市做大的良机。可以看到,在多宗挂牌地块出让遇冷情况下,交投、水务、惠粮等企业均择机入市摘得优质土地。例如于12月3日金山湖摘地的惠州交投集团,底价竞得的金山湖片区JSH-B04-20地块(楼面价4837元/平方米)紧邻中海地产7月溢价摘得的地块,对比其8956元/平方米的楼面价性价比明显。

与此同时,行业的规范发展进程并未因楼市遇阻而放缓任何脚步,行业的动态督查,存量闲置土地无偿收回,转手超两次土地原则上不予规划报建等措施都在加速落地,助力城市的高质量发展。此外,问题楼盘得到有序处置、老旧小区加速改造,城市公园提质升级,城市正在让生活变得更美好。

在去年第四季度召开的行业交流会上,严戈科对此也提出企业要观大势,看长远,坚定发展信心,诚信经营,多建高品质的房子,为提升城市百姓的居住条件和生活环境作出更大贡献。市民则需擦亮眼睛,量力而行,选购拥有优质产品和服务的项目,有效完善城市居住生活。

2021年惠州楼市大事记

第1季度

1月

▶1月4日,招商蛇口4.6亿元竞得全年首宗商住地,楼面价4215元/平方米。

▶1月5日,昊翔源集团底价摘得仲恺五一北片区城市更新地块。

▶1月11日,市房地产业协会倡议企业员工非必要不离惠、就地过春节。

2月

▶2月初,大亚湾房产局发布通报将世耀投资等16家机构及24名从业人员清出市场。

▶2月上旬,博罗住建局查处某中介协助伪造虚假材料恶意诈骗退定行为。

▶2月中旬,惠州市人民政府印发《惠州市住宅项目配套教育设施建设管理办法(试行)》,细化住宅小区配套教育设施设置和建设要求。

3月

▶3月初,美的置业溢价53%,超3亿元拿下博罗龙溪地块,楼面价3535元/平方米;励精置业3.6亿元拿下园洲地块,溢价88.8%,楼面价6242元/平方米。

▶3月26日,奥晨集团5.8亿元竞得石湾商住地,溢价113%,楼面价8572元/平方米。

▶3月30日,惠阳区房地产市场监督管理工作领导小组通报现代城、雅居乐等6家违法违规房企。

第2季度

4月

▶4月2日,惠州市住建局印发通知要求未经消费者书面同意不得使用人脸识别系统采集信息。

▶4月上旬,惠州市人民政府印发《关于惠州市住宅专项维修资金管理办法》要求住宅项目开售前企业一次性全额缴存。

▶4月12日,惠州市住建局公布《关于房地产市场检查情况的通报》,新华联广场、国正天境湾等16项目被通报。

▶4月12日,惠州市住建局局长严戈科接受南方日报专访明确惠州坚决落实“房住不炒”,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标,促进市场平稳健康发展。

▶4月14日,惠州市人民政府印发《惠州市商品房预售资金监督管理办法》,强化预售资金监管机制,防范市场风险。

5月

▶5月初,惠州公布2021年首批房地产开发企业信用评价结果,市场加速构建守信激励、失信惩戒机制。

▶5月上旬,市住建局发文要求,房企与购房者签署《认购书》需书面告知项目不利信息。

▶5月8日,保利发展控股溢价119.5%竞得园洲商住地,楼面价6292元/平方米。

▶5月25日,中交地产9.26亿元摘得罗阳滨江地块,溢价97%,楼面价7584元/平方米。

6月

▶6月初,惠州加快推进“交房即交证”工作,保障购房群众权益。

▶6月7日,中海地产48250万元摘得金山湖片区,成交楼面价9161元/平方米。

▶6月17日,市住建局发布《关于开展房地产市场巡查督导情况的通告》,文澜公馆、港龙紫誉华庭等7违规项目被通报。

▶6月18日,惠州市自然资源局公示《惠州市国土空间总体规划(2020—2035年)》草案,2035年惠州常住人口将突破850万,实际服务人口达到950万。

第3季度

7月

▶7月初,惠州房地产行业倡议实施“商品房销售‘三天无理由退定’行动”,完善行业自律和信用体系。

▶7月上旬,惠州八中高中部选址北站新城,将提供约4500个学位。

▶7月13日,中海地产再度在金山湖拿地,楼面价8956元/平方米,另需无偿配建人才房12600平方米。

8月

▶8月初,博罗园洲信鸿广场、东江花园未明码标价被立案查处。

▶8月9日,市住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,“惠八条”加码楼市调控,惠州启动重点片区“限购”。

▶8月中旬,惠州市人民政府印发《惠州市集体土地征收与补偿办法》规范土地征收流程和标准,助力城市建设提速。

▶8月27日,城投置业底价摘得调控加码后首宗“限地价、限房价”商住地。

9月

▶9月初,惠州印发城镇老旧小区改造实施方案,全年改造不少于167个老旧小区。

▶9月上旬,大亚湾房管局通报一批违法违规房地产中介机构。

▶9月下旬,文翰花园、荣盛业杭萧钢构等4项目入选年度绿色建筑专项资金奖励示范项目。

▶9月26日,光耀集团管理人平台发布公告宣告光耀破产清算。

第4季度

10月

▶10月1日,滨江公园、东江沙公园和东江公园品质提升工程完工,老城区生活环境再提升。

▶10月上旬,市自然资源局公示《惠州市征地留用地安置管理办法(征求意见稿)》,引导用地权益作价入股和设置集中安置区助力城市土地高效集约开发。

▶10月中旬,市委组织部、市住建局联合发文深化社区党建,营造共建共治共享的基层治理格局。

▶10月下旬,惠州房地产行业交流会上,市住建局局长严戈科号召企业观大势,看长远,为提升城市百姓的居住条件和生活环境作出更大贡献。

11月

▶11月4日,市住建局发布《关于2021年第四季度查处违法违规房地产开发企业的情况通报》,方圆、新城等11房企及项目违法违规被通报。

▶11月上旬,市自然资源局加速推进惠城区建设工程规划审批试点经验加速向全市推广。

▶11月18日,鹅城大桥开工建设,过江交通将进一步优化。

▶11月25日,惠阳德光实业发展公司位于水口街道近2万平方米被无偿收回。

12月

▶12月上旬,惠州发力存量土地处置,转手超过两次的土地原则上不予用地和规划报建。

▶12月10日,赣深高铁正式通车运营,惠州融深融湾大跨步。

▶12月中旬,惠州多宗地块出让遇冷,交投、水务、惠粮等企业入市摘地。

▶12月下旬,惠州市自然资源局出台新规规范老楼加装电梯工作实施。




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